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2020年买房,5年后真的还能“稳赚”吗?

发布时间:2020.09.01 发布者:番楼网 人气:0

站在当下,回顾过去十年房地产的发展历程,以及房价走势,我们很容易得出一个结论:早点买房对于每一个人都是“最正确”的选择——早买房,不仅能在房价低点轻松上车,解决居住问题上。更重要的是,过去十年中国绝大多数房价上涨都超过了5-10倍,尤其是一线大城市,十年间房价涨幅更高达20-30倍之多。从投资的角度来看,买房称得上是“躺赚”、“稳赚”的买卖。

事实上,笔者接触到的很多早年间没买房的人,都曾捶胸顿足后悔地表示,“倘若时光能倒流,能回到过去,纵使砸锅卖铁,满身负债也要买房。”即便在很多人眼中自己是手握百万的“新穷人”,但是相比于很多无房人,居无定所,租房受制于人,极度缺乏安全感,他们依然觉得负债买房是值得的。而且,更多的人对未来的房地产依然充满期待,不乏其人认为,未来房价还会充满想象。至少5年后,买房仍然“稳赚不赔”。

2020年买房,5年后真的还能“稳赚”吗?结论我们先按下不表。不过,不得不承认的是,透过近期房地产市场发生的一系列重要事情,我们可以肯定的是,楼市风向变了:

首先,房地产进入“精准调控”时代

今年二季度以来,房地产市场掀起了一股新的热潮,尤其是深圳、杭州、成都、南京、东莞等地,限价价格倒挂严重的网红盘屡屡引发“万人排队抢房”,统计局数据显示,部分城市的新二手房价格涨幅也超出了管控预期。所以我们看到,从7月份开始,国家对于房地产的态度就发生了明显转变——一季度还是纾困性政策居多,到了7、8月份,调控完全倾向于从供应、需求、金融、房企等多个层面入手,共同保障“房住不炒”落在实处。

住建部更是对过去几个月一二线城市房价飙升的情况表示“零容忍”,不仅约谈了十余城市的责任人,更明确表示,要高度重视当前房地产市场存在的突出问题,始终绷紧房地产市场调控这根弦。而且时隔两年,再次把“落实省级监控和指导责任”划进了调控的责任范畴,这意味着,调控楼市已经上升到和“乌纱帽”挂钩。

尤其是8月中旬一直高热议论的房企融资监管“三道红线”,近日也一锤定音了:首批选取12个开发商作为试点。专家分析称,后续全面实施的概率很大,新政一旦落地,未来5-10年,将会有80%的开发商会被淘汰出局——融资收紧,房企资金管理会更加趋于合理健康,这意味着,未来购房者买到好房子的概率大大提升,像过去几年,问题项目(烂尾楼)高发的问题,会有显著降低。

其次,多位专家、大咖齐表态,必须让房地产回归到“住”的定位上来

银保监主席郭树清表示,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”,要严防资金违规流入房地产市场。

传递的信息量很大:第一,“房地产是否存在泡沫”的争论有了定论:房地产存在泡沫;第二,这个泡沫的危害性还不可小觑,它不仅对地产行业自身有隐忧,更是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。何为灰犀牛?是指太过于常见以至于人们习以为常的风险,比喻大概率且影响巨大的潜在危机;第三,国家高层已经正视问题,这意味着未来会基于此开展工作,尤其是金融监管部门重点指出了问题所在,也就意味着接下来,对于房地产金融的监管会更加严格。

两天前,社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞接受证券时报记者采访时也指出,目前高房价已经对消费产生了很大的挤出作用,要扩大国内的消费市场,必须让房地产回归到“住”的定位上来,进而让房价回归到合理的水平,才能有利于其他消费支出,尤其是教育、科技等消费支出的增长,从而有利于加快构建国内的消费端的体系。

透过社科院专家的这席表述,我们基本上对未来调控充满信心了,原因有二:一方面,社科院科学研究证实了“高房价对消费有挤出作用”,而今年国家首提“经济内循环”,即靠扩大内需来拉动消费。很显然,高房价对于“经济内循环”有阻碍作用,所以我们基本可以得出结论,在调控房地产问题上,在对待高房价问题上,国家会“出重拳”;另一方面,房价回归合理,益大于弊,因为高房价不仅挤压了消费,其实还挤压了教育、科技、实体制造等的消费支出,遏制高房价、打击投机炒作,让房价回归合理,让房地产回归“住”的定位,其实是有利于经济长期良性发展的。

国家对房价飙升“零容忍”,官方也多次表态房地产应该早日回归“住”的定位,再叠加过去两年官方一直三令五申要“毫不动摇坚持房住不炒”、“不再将房地产作为短期刺激经济的手段”以及“不再靠炒房拉动经济”,总结来说就是,房地产的定位发生了变化,即来说风向变了——连国家都不主张启动房地产拉动经济,我们还依然坚信房地产会有好的表现,这似乎不合逻辑。用冯仑的话说,现在还对投资炒房躺着赚钱抱有幻想,那真的是“没救”了。对于到底该不该投资买房,冯仑的说法也很直接,钱是捡的就可以买,如果是自己挣的,不建议买。

回到大家最关心的问题,楼市风向变了,2020年到底还能不能投资买房?今年买房,5年后还能“稳赚不赔”吗?专家说了8字

前面地产大佬冯仑已经说出了自己的看法,近几年投资房地产都不太合适。其实不止冯仑,房产专家卢俊也说出了实话,他仅用8个字就说清了一切:自住随意,投资暂停。

在他看来,房地产已经发生了根本性变化,不管是国家意志,还是政策,亦或是人口、金融、经济等支撑房地产的基本面都发生了巨变,过去经济基础薄弱阶段,房地产确实是支柱产业,而且是无可取代的,但是现阶段中国经济已经雄踞世界第二,且人口向城市转移的速度也来到了缓慢阶段,更不能忽视的是,伴随着二十多年的房地产高速发展,开发商不断建房,其实房地产已经不是刚需了,城镇居民人均拥有住房1.5套,未来10-15年,年轻人人均继承2套房子,而且购房人群会骤减5000万,购房需求大大减少,房地产未来会走向高度分化,超大、特大城市核心区域,房地产投资价值依然很高,但是也基本上和普通人无缘了,因为投资门槛和资金都非常高。其它90%的城市的房产,除了居住价值之外,毫无投资的意义。

不仅如此,上述专家还以自己身边朋友投资环京燕郊房产的经历,给我们复原了一出投资房产短短4年“血亏”一辆豪车的全部经历:2016年买入燕郊郊区,总价200万,虽然一开始也经历了欣喜的上涨,但是到了2017年燕郊迎来最强调控,外地人买房需本地社保3年。自此燕郊楼市开始猛降温,到了2020年,这套房产的总价已经跌到了只有147万,而且据其朋友反映,该房产挂牌两年,历经3次降价,降价幅度高达30%,依然无人接盘。算下来,这位朋友投资燕郊房产4年,不仅没赚到钱,加上自己成本等,还亏损了近70万,毫不夸张地说,一辆豪车亏没了。

有人可能会说,不要以偏概全,某一个人投资一城失败的经历,不足以适用所有城市。确实,这也正是我们接下来要说明的,虽然种种信号显示,楼市风向变了,过去房价“普涨”的时代结束了,投资房地产的黄金时代画上句号了。但确实不能就此说,房地产彻底失去投资价值。毕竟国家定调了,未来城市发展的逻辑是,向着城市群、城市圈发展,这意味着未来人口、资源、资金等还是会不断向这些城市群和城市圈集聚。这也就决定了,未来这些城市房地产依然有很大潜力,尤其是城市群核心城市,房价5年再翻一倍,也不是没可能。

但我们想强调的是,2020年,不能再乱买房,一方面,国家对房地产态度发生了转变,政策、金融等基本面可能利空房价,买错房,真的可能5年“血亏”一辆豪车;另一方面,毕竟值得投资的城市十分有限,投资买房的门槛越来越高。这块蛋糕,不是谁都能轻易吃得上的。普通人不要总妄想投资买房,不劳而获、一步登天,踏踏实实靠双手赚钱,才是光明正道。

上述投资客投资环京失败,短短4年血亏一辆豪车,是血淋淋的前车之鉴。作为有钱的投资客,往往实力强劲,可能拥有千万资产,亏几十万对他们来说不值一提。但是作为普通人,可能没几个能承受这样的结局。尤其是很多孤注一掷的跟风借钱买房的投资炒房客,如果投资失败,可能意味着“钱房两空”,或许一辈子都无法再翻身。