近日，戴德梁行联合北大光华中国REITs研究中心和中联基金发布《CRF中国REITs指数之商业不动产资本化率调查研究报告》。报告称，在国内REITs市场进一步寻求发展与突破的过程中，如何对REITs底层物业资产进行合理定价的问题日渐凸显。在商业不动产大宗交易市场中，资本化率（Cap Rate）真实地体现物业运营净收入与价值之间的关系，客观衡量了投资者对于租金收益回报的要求，因此参考大宗交易案例的资本化率对商业不动产资产定价具有重要意义。

在受访者对2019年城市投资机会关注度调研中，受访者对2019年投资机会的关注度主要集中于北京、上海、广州、深圳四个一线城市。对于资产价值具有一定成长性的新一线城市商业不动产，重点关注与偶尔关注的比例较多。相较于一线、新一线城市的受关注程度，受访者对二线城市的机会相对谨慎。受到国内整体经济形势不确定性与近年金融市场紧缩态势的影响，不少投资人倾向于选择商业地产市场更为稳健的一线城市作为投资目的地。

在受访者对不同类型商业不动产关注度调研中，甲级写字楼是最受市场追捧的业态。随着近年电商物流以及新零售行业的快速发展，物流仓储资产已成为众多不动产投资机构争相布局的业态，本次调研结果也印证了这一市场变化，物流资产受关注程度超越传统的商业零售类物业排名第二。此外，科研办公资产受关注程度略高于酒店，公寓业态的关注度则略低于酒店。

同时报告指出，针对不同城市的同一业态不动产，资本化率水平整体呈现出与投资关注度负相关，即同一业态物业在越受到关注的投资城市资本化率水平越低；甲级写字楼资本化率出现明显的因城市级别而两级分化的状态；相较于一线城市，受访者对于二线城市各业态判断的资本化率范围更宽，低值和高值的差异相对较大。通过进一步采访受访者了解到造成该现象的原因可能为：第一，二线城市商业不动产大宗交易数量较少，行业内可参考的案例有限；第二，二线城市涵盖城市广阔，城市之间存在差异。