发布时间:2020.02.26 发布者:番楼网 人气:0
曾经,商业地产被视为房企住宅开发业务的避风港,疫情之下,商业地产正经历重创。纵使近日来,越来越多的商业地产业主、运营商、用户逐渐恢复经营,但“大病后的康复”,绝非一朝一夕。
减免租金效果有限
近日,记者从北京多家购物中心了解到,部分超大型购物中心已经恢复营业,但缩短了每日营业时间。在这些超大型购物中心里,仍有一部分租户商家闭店未营业。而一些区域型的中等规模商场,目前仍未恢复营业。
2月23日,记者走访朝阳大悦城时看到,这一曾经人头攒动的朝青板块商业中心,如今顾客稀少。“这两天顾客比前一阵稍微多了,来永旺超市购物的人一直不少,逛商场的人不多。”现场工作人员说。记者看到,朝阳大悦城绝大多数店铺已开业,少数服装类店铺关闭中。餐饮店铺没有堂食者,几乎全部是外卖订单。
高力国际针对包含北京、上海、广州、深圳和沈阳等地的29个零售物业业主和45个租户的调研显示,85%的受访者表示客流同比下降八成以上,其中超60%已暂停营业。餐饮、零售、休闲娱乐等业态的租户客流量下降最大,七成店铺都呈暂停营业的状态。营业额因疫情普遍同比下降60%-100%不等。餐饮企业租户在本次疫情中受创尤为严重。
疫情笼罩下,多数零售物业业主纷纷出台租金减免政策,但这远远不够。高力国际的调查显示,租户对减免租金的要求比业主政策更高,希望获得至少1-2个月的免租期。部分租户表示给予品牌租金减免,并不能很大程度缓解当前的压力,有效增加营收是关键。
更为棘手的是租户和业主的退租纠纷。“现在很多商业地产都在和商户或业主的退租泥潭中。对于疫情这种不可抗力,双方的立场难以一致。”一位不愿具名的业内人士说。
最早5月恢复至疫前水平
在中经联盟秘书长、优铺网董事长陈云峰看来,受疫情影响,商业地产伤到的是机体,而非皮毛。
“商业地产市场受疫情的影响要远远超过住宅市场,住宅市场只是暂时停滞,随着多地政府出台适度宽松的楼市政策,疫情后住房需求会反弹。”陈云峰说。
可以说,疫情使得多地长期而严厉的住宅调控政策,有了一个轻微的转向。目前,江西、浙江、西安等多地出台对房地产的扶持政策,涵盖提供金融、财税扶持、公积金政策放宽、放松预售条件,到分期交土地出让金、政府帮开发商举办网络交易会促进成交等。政策面之宽,足以看出官方对于维稳楼市的决心。
“但商业地产的恢复未来是曲线型的,是缓慢的,不存在反弹。”陈云峰说,商业地产的用户,包括商场消费者,写字楼租户、公寓或酒店的使用者等,对于再消费再投资的行为,需要一定的心理时间。“最快5月份恢复,如果能在6月份恢复到疫情前的市场,就已经很好了。”
赢商大数据显示,2020上半年拟开业购物中心占全年拟开业比重约35%,特别集中在二季度。预计上半年开业率将呈断崖式下跌;而受到商户退租的影响,部分城市购物中心的空置率将有所提高。
戴德梁行分析认为,零售业中短期前景依然不明朗,大型购物中心市场空置率将有所推升,同时整体平均租金则面临下调。体量相较小的社区型购物中心,由于着眼“便民”,提供日常生活必需品和生活服务,预计受本次疫情的冲击相对市中心型、区域/超区域型来的小。
“体系风险”引发关注
然而,商业地产不是孤岛。负面影响所形成的连环效应,不能低估。
“对于商办物业的持有人来说,将直接影响物业的投资价值,回报率和收益下降;由此增加了运营商的销售及招商难度;继而挫伤了零售品牌的扩张积极性,有些企业不但新开店速度放缓,还有可能出现关店、裁员。”陈云峰说。
写字楼和长租公寓也如此,陈云峰对整个商业地产市场并不乐观。“疫情是雪上加霜,或使写字楼空置率再下降10%,商办租金下降10%。”长租公寓、联合办公等二房东模式的情况可能更糟。克而瑞的针对长租公寓业主的问卷调查显示,在损失金额预估上,59%的企业受疫情影响损失金额超数百万,规模型企业亏损更为严重。
商业地产此轮受到的影响,表面体现在运营、销售上,实质则体现在行业的“体系风险”上。
世联行董事长陈劲松认为,疫情将深化金融支持房地产产业链的程度。“现在长短租、文旅、写字楼运营都遇到了用户的不可抗力违约,那么接下来,资产的租值必然下跌,也就意味着资产价值的下跌,金融债券、抵押贷款就会受到影响。”
一直以来,开发商通过住宅销售来为自持物业运营提供资金支持,同时通过自持物业抵押来获得住宅开发的贷款,开发商考虑的是需要怎样的“顶层设计”才不会导致系统性风险的多米诺骨牌效应出现。
如今的问题是,“重大金融突破在于REITs,房地产REITs何时大面积推出?房企再加杠杆的能力有多大?所以我认为,金融支持房地产产业链的程度会逐渐深化。”陈劲松说。
行业洗牌进一步深化
在业内人士看来,商业地产今年将出现大面积亏损,但疫情也会成为行业重整再出发的机遇点。
“大浪淘沙,行业门槛会进一步加高。”戴德梁行中国区商业地产董事总经理甄士奇表示,疫情将进一步加大零售品牌对线上渠道的拓展和优化提升,与线下渠道进一步融合,实现灵活切换;也促使运营商进一步思考统筹整合商户,完善线上线下相结合的战略。
商业建筑上也将更多考虑绿色、健康、开放空间。当下多数购物中心都是内向型的购物盒子,疫情爆发后,开放式街区、通风性较好、户外空间较多的“购物中心”,反而能够接纳人流需求。预计“购物中心”在建筑形态上会有更多的空间余地,泛健康也将是未来主基调。
陈云峰认为,未来商业地产开发商将控制发展规模和速度,压缩费用,并更加重视融资及现金流问题。
克而瑞创研中心租赁数据部总经理王伟表示,“未来长租公寓行业将从追求规模增长的阶段,进入精细化管理阶段;企业将回归经营本质,关注运营质量和利润,实现内生型增长。疫情下,部分小企业濒临破产,也给运营能力强、具备核心竞争力的头部企业带来了存量整合的收并购机会。”
对于写字楼市场,仲量联行认为,各方参与者不能因非典年的市场恢复速度而盲目乐观,但也应保持基本信心,主动提前采取措施、调整应对策略,以更合理的方式分配疫情成本,保证整体市场的健康水平。
来源:北京日报客户端
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