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逆周期拿地,所有企业都希望的拿地方式

发布时间:2019.11.30 发布者:番楼网 人气:0

    尽管今年土地市场普遍呈现量价齐跌的态势,具体分析不难看出,热点城市土地市场出让依然规模不减。

  中原地产研究中心的数据显示,截至1118日,2019年以来受监测的50大城市土地市场合计土地出让金额达到3.57万亿元,同比上涨幅度为17.4%。其中,包括杭州、苏州、上海、武汉、南京等土地出让金千亿元规模的城市达到12个。杭州以2474亿元的土地出让金额位居首位,苏州和上海的金额分别为1641亿元和1587亿元。

  此外,克而瑞地产研究中心研究也指出,在经历了上半年土地市场一波三折后,下半年仍有不少城市土拍成交量高于全年平均水平。既包括上海、深圳等一线城市,也涵盖宁波、苏州、长沙等热点二线城市。

  除了成交量并未明显下跌以外,地市真正的核心指标——可比地价也并没有出现明显降幅,苏州、武汉、西安等热点二线城市的可比地价持续走高,三四线城市中则以南通的地价上涨最为显著,对于大多数城市来说,土地市场实际上处于“预期下行,底线未降”的状态。

  “上一轮市场行情上升期,各大城市房地产市场行情普遍一片火热屡创新高,而近两年随着调控的持续,市场进入盘整期,各城市之间就会出现分化,那些成长性好、抗风险能力强、市场较为健康的城市会更受到房企青睐。”朱祖渊坦言。

  在同策研究中心总监张宏伟看来,从投资策略来讲,大家基本上会关注一些比较强的二三线城市,“这些城市全国总共也就十几个左右,基本上围绕在三大经济圈或者在成渝、武汉这些核心城市”。

  高院生指出,各城市之间土地市场冷热不均属于正常现象,“这是城市之间整体的换挡,三四线城市换挡会比较快。接下来,市场遇冷趋势会加速企业转战一二线城市拿地,这也会加速三四线城市土地市场的降温。”

  同时值得一提的是,今年以来,从土拍市场的反馈情况来看,头部房企的土地储备依然保持扩张态势。

  中原地产研究中心数据显示,2019年截至1120日,TOP50房企拿地金额1.92万亿元,较2018年同期上涨18%

  不过,不容置疑的是,市场大环境之下,房企投资意愿正在逐步趋于理性。根据克而瑞研究中心数据,10强房企中有9家在10月份新增拿地金额远低于全年平均水平,恒大、碧桂园和万科10月拿地金额较全年平均水平大幅下降。

  与之相对,在土地市场转凉之际,国企、央企凭借自身贯穿周期的资金实力和低融资成本表现“积极”。数据显示,招商、中海等企业10月拿地金额超过80亿元。而深圳土拍中,5宗成交地块最后也均由国企拿下。

  对于当前环境下企业选择逆周期拿地,在张宏伟看来,现在实际上处于市场低谷时期,如果判断未来一段时间整个市场短周期会出现转向,那么这个时候正是企业拿地成本最低的时候。从收益角度来讲,随着这些土地后续逐渐进入销售状态,其也会相对取得更好的回报。

  在高院生看来,对于大部分企业来说,逆周期是所有企业都希望的拿地方式,但一方面逆周期的节奏很难踩到;另一方面,企业在逆周期的时候往往也伴随着资金链的紧张情况。一些国有背景的企业,其本身拿地相对比较谨慎,可能会在保持资金比较充足的情况下,在市场相对不好的时候做一些补差,“这种方式是所有企业都希望的,但是很难在所有的企业中进行操作。”